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Investire in immobili: rischio o opportunità?

investimenti immobiliQuando si parla di finanza e di investimenti non si può fare a meno di parlare di immobili. Per decenni le case sono state l’investimento per eccellenza degli italiani, uno dei pochi paesi al mondo dove la casa di proprietà è quasi una consuetudine. Per molto tempo questa è stata anche la forza dell’Italia. Ma è così ancora oggi? Investire in immobili conviene oppure è più sensato cercare altre soluzioni?

Per quanto sia molto difficile arrivare ad una conclusione abbiamo voluto cercare di mettere insieme quante più informazioni possibili per poterti dare il modo di sviluppare un’idea su questa opportunità di investimento.

Quella che segue è una guida completa agli investimenti in immobili che ti permetteranno di guardare a questo settore in modo un po diverso da come sei stato abituato a fare fino ad oggi, con la speranza che ti si propongano delle nuove opportunità.

Investire in immobili conviene?

La prima domanda che ci si pone in questo periodo è se sia ancora conveniente comprare un immobile al fine dell’investimento. Tra quotazioni in lenta ma costante discesa, l’aumento delle tasse sulla casa e il rischio di non vedersi pagare l’affitto dagli inquilini, sono molte le persone ad avere dubbi in proposito.

Ma come stanno davvero le cose? In primo luogo dobbiamo fare un’analisi preliminare del mercato. Partendo dal presupposto che il mercato immobiliare (lo vedremo nel dettaglio più avanti) vede le quotazioni in calo fare un investimento (vecchio stampo, se così possiamo dire) non è più la soluzione ideale.

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Comprare casa, affittarla per 4 o 5 anni e poi essere certi o quasi di poterla rivendere con una plusvalenza significativa poteva essere giusto fino al 2003-4 ma oggi le cose sono cambiate. Comprare casa oggi significa avere, tra 4 o 5 anni un immobile che potrebbe valere anche il 20-30% in meno. Questo però non deve scoraggiare. Se oggi qualcuno ci chiede se conviene puntare sugli investimenti immobiliari la nostra risposta è si, per 2 principali motivi:

  • Rendimento: oggi un immobile in una città come Roma del valore commerciale di 250 mila euro può essere affittato intorno agli 9 mila, 10 mila euro l’anno. Un ritorno del 4% lordo l’anno. Non male se consideriamo che un conto deposito con vincolo annuale non va oltre all’1,5% lordo.
  • Tassi di interesse: in queste settimane le banche centrali stanno valutando l’introduzione di tassi di interessi negativi. Questo potrebbe dare una spinta al mercato immobiliare che potrebbe arrestare il crollo delle quotazione e stabilizzarsi su questi livelli di prezzi.

A questo proposito è giusto fare alcune precisazioni. Se vuoi investire in immobili è fondamentale che vengano ottimizzati alcuni parametri base:

  • prezzo di acquisto: oggi è fondamentale riuscire ad acquisire un immobile ad un prezzo di acquisto al di sotto dei valori commerciali. Se l’immobile ha un valore teorico (stando alla media di mercato) di 200 mila euro è bene riuscire a tenersi sotto di almeno un 10%. Oggi è possibile perchè gli immobili in vendita soo tantissimi e gli acquirenti ancora pochi, quindi si può trovare chi ha fretta di vendere ed è disposto a perdere qualcosa pur di avere liquidità. Questo margine si rivelerà molto importante nelle fase successive e può determinare la riuscita dell’operazione.
  • zona commerciale: la zona gioca anch’essa un ruolo determinante. Nei prossimi anni ci saranno zone che si svaluteranno più di altre. Questo è un dettaglio da non trascurare. Da preferire le zone servite, in prossimità di università, centri di interesse commerciale, ecc.
  • opere di riqualificazione: se l’obiettivo è quello di ottenere il massimo da un immobile è da preferire dove vi siano dei lavori di ristrutturazione da realizzare. Questo principalmente per 2 motivi. Il primo è che si può avere maggior margine di trattabilità (perchè molte persone cercano solo immobili pronti), il secondo è perchè spesso si può rivalutare un immobile di 20-30 mila euro con una spesa di poche migliaia.

La casa di proprietà è un buon investimento?

Come abbiamo detto l’italiano è quello che ha sempre puntato sulla casa di proprietà pensando di fare un buon investimento. Spesso è così ma non sempre e a dirlo non siamo noi ma persone del calibro di Alfio Bardolla, uno dei principali investitori immobiliari nonchè imprenditore di successo.

Ma qual è il motivo di questa affermazione? Per comprare un immobile per andarci ad abitare dobbiamo avere dei contanti ed esporci con la banca per 15-20 o 30 anni. Proviamo a farci 2 conti. Ipotizziamo di vivere in un comune di medie dimensioni e di voler acquistare un immobile di 200 mila euro.

Per farlo chiediamo alla banca un mutuo dell’80% del valore (quindi 160 mila euro). Il resto, ossia 40 mila euro, lo dobbiamo mettere di tasca nostra. A questi vanno aggiunti, ovviamente i soldi necessari a pagare le spese di tasse, notaio e agenzia. In linea di massima si possono quantificare nell’ordine dell’8% circa, quindi intorno ai 15 mila euro. Ipotizziamo di fare qualche piccolissimo lavoro di aggiustamento e le spese per mettere dentro i primi mobili.

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Ipotizzando di fare tutto low cost calcoliamo circa 10 mila euro. Arriviamo ad un totale di circa 225 mila euro, di cui 160 mila tramite mutuo e i restanti 65 mila euro contanti. Un’alternativa a questa opzione è quella di propendere per l’affitto. COn ogni probabilità si andrà a pagare un canone mensile simile a quello che si sarebbe pagato di mutuo ma con la possibilità di essere liberi da debiti con la banca e, soprattutto, con i 65 mila euro in tasca.

A questo punto si possono aprire decine di orizzonti differenti, sta al singolo valutare le varie possibilità che si prospettano. Alcuni, come lo stesso Bardolla, sostengono che convenga optare per l’affitto e utilizzare la propria capacità debitoria per investire. Sicuramente è la cosa più saggia da un punto di vista finanziario ma è altrettanto vero che non tutti sono tagliati per questa opzione. Pertanto è una scelta davvero individuale.

Mercato immobiliare 2016

Proviamo a fare il punto sul mercato immobiliare di quest’anno. Nonostante i titoloni di inizio anno di moltissimi giornali e quotidiani online il mercato immobiliare non è in ripresa. Se pensi che siamo giunti finalmente dall’altra parte del tunnel ti sbagli di grosso. Al contrario ci troviamo ancora in una fase di ribasso delle quotazioni. Ma, come spesso accade, non è così per l’intero settore.

Come abbiamo detto prima ci sono immobili che si svalutano più di altri, così come ci sono immobili che possono addirittura salire di valore. Questo è un po quello che accade nel mondo dei mercati finanziari.

Anche quando le borse crollano sotto i colpi delle speculazioni ci sono titoli che perdono il 10%, altri che perdono il 5% e una piccola parte che aumenta di valore. Perchè accade questo e come possiamo rapportarlo agli immobili. Per prima cosa va detto che alcuni immobili si trovano in zone morte che non sono appetibili. Questo, di fatto, è il più grosso ostacolo alla vendita di case.

Un altro ostacolo può essere relativo alla mancanza di servizi, ad un taglio troppo grande o troppo piccolo, o ad altre piccole caratteristiche che possono rendere l’immobile facilmente vendibile oppure impossibile da valorizzare. Pechè il primo obiettivo di chi cerca di acquistare una casa è quello di aggiungere valore così che si possa ottenere un prezzo maggiore.

Andamento mercato immobiliare: consigli

Come abbiamo detto il mercato immobiliare, oggi, è orientato verso un leggero ma costante ribasso delle quotazioni. Ovviamente la crisi maggiore si ha nei piccoli paesi, nei centri dove non vi sono possibilità di lavoro o sviluppo per i giovani.

Anche in questo caso, però, non è detto che non si possano fare dei veri e propri affari. Proviamo a fare un esempio. Ipotizziamo di trovare un immobile in vendita da tantissimo tempo. Un immobile da ristrutturare che si trova in un piccolo paese di montagna dove, durante tutto l’anno, vivono pochissime persone perchè i giovani sono andati via per mancanza di lavoro.

Quell’immobile, acquistato al prezzo giusto, può essere una grande opportunità di investimento. Si potrebbe provare a investire con una cessione di contratto. In sostanza si fa un compromesso con il proprietario ad un prezzo basso, per esempio 50 mila euro (ipotizziamo sia 80 mila il prezzo di mercato, meno il 30% per via dello stato dell’immobile, meno un altro 10% perchè il proprietario se ne vuole liberare).

Si ristruttura l’immobile (se non sono necessari grandi lavori si possono realizzare anche con una spesa modesta, ipotizziamo 10 mila euro) e si trova un acquirente interessato ad una seconda casa in montagna dove andarsi a rilassare nei week end, per vendere l’immobile a 75 mila euro. Il nostro lavoro sarà quello di valorizzare l’immobile e di trovare un acquirente che ha quell’esigenza. In questo caso, senza nemmeno aver fatto la compravendita, si avrebbe un guadagno di circa 15 mila euro.

Ecco perchè è si molto importante poter valutare l’andamento del mercato immobiliare ed essere consapevoli di quello che sarà, ma allo stesso tempo è molto importante anche capire i meccanismi che regolano le compravendite.

Investire in immobili: affitto o  compravendita?

Prima di concludere ci sembra giusto andare a fondo ad una questione importante. Qual è la soluzione migliore per investire nel settore immobiliare? Cosa rende di più, acquistare per affittare o rivendere? Possiamo dire che entrambe sono soluzioni valide ma bisogna fare molto bene i conti.

L’affitto, se vogliamo, è un investimento a lungo termine. Compro un immobile a 100 mila euro, lo affitto a 300 euro al mese ottenendo circa il 3,5% di ritorno lordo sull’investimento. Inoltre, se sono bravo e fortunato, il mio immobile potrebbe rivalutarsi e quello che ieri valeva 100 oggi potrebbe valere 120. Oggi, però, il margine di guadagno può essere eroso dalle spese. Tra tasse, eventuali danni causati dall’inquilino, rischi vari in cui necessita l’intervento dell’avvocato e altre casualità che non andiamo ad elencare, ecco che questa tipologia di investimento diventa molto rischiosa.

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Con la compravendita si ha, invece, un ritorno immediato, magari minore, ma comunque più facilmente calcolabile anche al netto degli imprevisti. Detto questo non ci resta che tirare alcune conclusioni. Gli investimenti immobiliari sono una soluzione validissima per poter far rendere i propri soldi. Esistono moltissimi metodi per farli e spesso quelli meno convenzionali sono anche i più redditizi. Proprio per questo consigliamo di affidarsi a persone esperte del settore oppure, in alternativa, di seguire dei corsi di formazione specifici per il settore degli immobili.

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